LE GUIDE : LA SCI D’ATTRIBUTION

Vous avez pour projet d’investir dans un bien immobilier en vue de le diviser en fractions ? Nous vous proposons une solution adaptée à vos besoins : découvrez le fonctionnement de la Société Civile Immobilière d’Attribution (SCIA).

Qu’est-ce qu’une SCIA ? 

Cette société répond à un objet particulier qui est celui de procéder à l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de les diviser en lots distribuables aux associés. C’est la volonté de partager le bien immobilier acquis qui va conduire les entrepreneurs au choix de cette structure. 

Simple dans sa création et répondant à peu d’exigences, la SCIA devient de plus en plus populaire. Les articles L.212-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation exposent son régime.

Comment fonctionne une SCIA ? 

Si la SCIA se veut si attrayante, c’est parce qu’elle répond à un régime souple qui permet aux investisseurs de réaliser leur projet cartes en main. 

Cette structure fait l’objet d’un faible encadrement législatif afin de donner la possibilité aux entrepreneurs de créer une société adaptée à leurs besoins. Toutefois, la présence dans les statuts de certaines mentions reste indispensable. 

Tout d’abord, l’objectif premier de cette société est le partage, ainsi, la présence d’au moins 2 associés est obligatoire. Ici est tout l’intérêt de la SCIA : pouvoir se réunir dans le but d’acquérir un bien immobilier plus facilement.  

Concernant le capital social de la SCIA, sa détermination est libre, il ne connait pas de montant minimum légal. La forme des apports et elle aussi libre, ils peuvent donc être réalisés en nature, en numéraire ou en industrie (attention, les apports en industrie sont difficilement quantifiables).

De plus, le capital social de cette structure est souvent variable, permettant ainsi de faire entrer et sortir des associés plus facilement dans la société, sans devoir faire face à de lourdes formalités. 

En principe, le nombre de parts détenues correspond à la quote-part de la valeur du bien immobilier. En revanche, il est important de rester vigilants et la meilleure solution pour éviter de potentiels litiges liés à la répartition des lots est de prévoir l’état de la division au préalable dans les statuts. 

Au niveau fiscal, la société civile immobilière d’attribution est transparente. Cela signifie qu’elle est soumise à l’impôt sur le revenu et non celui des sociétés, de façon personnelle à hauteur de chaque fraction détenue. 

Comment procéder à la création d’une SCIA ? 

La création d’une SCIA est simple et n’implique pas de contrainte particulière. Néanmoins, le recours à des experts se veut opportun afin de mettre en œuvre une structure efficace qui réponde à tous les besoins ou litiges pouvant intervenir dans le futur. 

La première étape de la constitution d’une SCIA consiste à rédiger les statuts dans lesquels devront apparaitre des mentions courantes telles que la dénomination sociale, l’objet social, la durée, le siège social, etc. Bien que la rédaction des statuts ne réponde pas à des exigences particulières, il est important de noter que l’objet même de la société ne peut être commercial. En effet, la spécificité de cette société réside dans son objectif d’acheter ou construire, de gérer, entretenir un bien afin de le diviser par la suite entre les partenaires liés dans cette entreprise. 

S’agissant de la durée de l’entreprise, comme pour les sociétés commerciales, elle ne peut excéder 99 ans. En pratique, il est possible d’inscrire une durée de 99 ans lorsqu’on ne peut évaluer la longévité du projet mais dès lors que l’actif immobilier est partagé entre les actionnaires, la société sera dissoute. Une fois dissoute, les associés deviennent copropriétaires de l’actif immobilier. 

Il est obligatoire de désigner au moins un gérant au sein de la SCIA afin que la société bénéficie d’un représentant légal. Les pouvoirs délégués au Gérant pourront être plus ou moins réduits en fonction de ce qui sera inscrit dans les statuts. En principe, ses pouvoirs se composent de la gestion courante de la société, de la convocation des associés en Assemblée Générale, de la rédaction de rapports relatifs à l’activité ou encore, de la soumission des comptes annuels.

Par la suite, lesdits statuts devront être enregistrés au centre des impôts en guise de l’obtention d’un numéro d’immatriculation fiscale avant de procéder à la publication d’une publicité dans un journal d’annonces légales. 

Finalement, la dernière étape de la création de la SCIA revient à inscrire les statuts au Greffe du Tribunal de commerce. 

Quels sont les avantages de la SCIA ?

Tout d’abord, comme nous l’avons exposé ci-dessus, la constitution d’une SCIA n’est pas très contraignante, la rédaction des statuts reste relativement libre, ce qui permet aux associés de créer la structure la plus adaptée à leur situation. De plus, le fait que les associés puissent additionner leurs ressources est un réel bénéfice qui leur permet d’accéder à des actifs immobiliers qu’ils n’auraient pas pu avoir autrement. 

L’avantage propre aux Sociétés civiles immobilières est celui de faciliter la transmission du bien immobilier en réduisant les droits de donation. 

Finalement, il est important de souligner que la transparence fiscale de la SCIA permet aux associés de bénéficier d’une fiscalité allégée. Non soumise à l’impôt sur les sociétés, cette structure n’est pas tenue de publier ses comptes. 

Le régime fiscal de cette société présente des avantages fiscaux tels qu’une exonération d’impôt sur les plus-values d’un bien appartenant à la société depuis plus de 22 ans. 

Quels sont les inconvénients de la SCIA ? 

Comme pour toute société civile, la responsabilité des associés de la SCIA est illimitée. Cela signifie que les associés doivent contribuer aux pertes potentielles de l’entreprise. L’associé doit obligatoirement contribuer personnellement aux pertes et donc son patrimoine personnel peut être affecté par la situation financière de la société, ce qui représente un réel inconvénient.

Toutefois, la responsabilité des associés reste non solidaire, ce qui veut dire que les créanciers doivent réclamer leur dû à chaque associé en fonction de sa participation, l’associé n’étant pas tenu de répondre de ses pairs. 

De plus, la responsabilité, certes illimitée, de l’associé, reste subsidiaire. Autrement dit, la créance ne peut engager directement la responsabilité de l’associé, elle doit engager celle de SCIA en premier lieu. La responsabilité de l’associé entre en jeu dès lors que la société est insolvable et ne peut répondre de ses créances. 

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