Impôt sur la Fortune Immobilière : Nos conseils pour évaluer votre patrimoine au plus juste

En pleine période de déclaration du patrimoine immobilier des contribuables et des entreprises, il est important de maîtriser cet impôt pour ne pas perdre un centime. L’IFI qui s’applique au patrimoine net depuis le 1 er janvier 2021 dispose de peu de leviers permettant de le réduire. Financial vous aiguille dans le processus de déclaration, une opération parfois complexe à ne pas négliger.

Jouer sur la valorisation

Principal levier, celui de l’évaluation des biens. Car, contrairement à un portefeuille boursier, dont le montant officiel figure à l’euro près sur un relevé de compte bancaire, la valorisation des biens immobiliers relève de la responsabilité du contribuable. Les biens professionnels, eux, sont exonérés d’IFI: vous n’avez pas à les déclarer. Pour le reste, il vous revient d’estimer vos maisons, appartements, parkings et autres entrepôts pour leur valeur vénale au 1er janvier dernier, c’est-à-dire le montant auquel ils pourraient avoir été vendus à cette date. Les propriétaires parisiens ne peuvent donc pas prendre en compte le début de baisse des prix enregistrée dans la capitale ces derniers mois (- 1,1 % entre octobre 2020 et janvier 2021), les prix au 1er janvier affichant encore une hausse de 4,2% sur un an, à 10.730 euros le m², selon les Notaires du Grand Paris. Le site des impôts ( www.impots.gouv.fr ) propose un service d’aide à l’estimation des biens immobiliers donnant accès aux dernières transactions réalisées sur un périmètre géographique donné, incluant des critères précis comme la surface ou la présence d’un ascenseur. Difficile, dans ces conditions, de plaider l’erreur d’appréciation en toute bonne foi, en particulier pour les biens situés dans les grandes villes, où les transactions sont nombreuses. A l’inverse, il reste plus compliqué d’évaluer une maison située dans une commune rurale, où la comparaison est par nature moins aisée. Il est recommandé de réajuster tous les ans la valeur à laquelle on déclare ses biens immobiliers, pour tenir compte de l’évolution du marché. Cela vaut à la fois lorsque le prix au mètre carré augmente, et lorsqu’il diminue. Ainsi, ne pensez pas intégrer une baisse si vous n’avez pas réévalué à la hausse depuis des années: le curseur doit fonctionner dans les deux sens. La tentation est grande pour de nombreux foyers de sous-évaluer leur patrimoine afin de réduire leur facture d’IFI. Certes, le procédé est efficace. Il s’agit cependant d’un jeu dangereux. Chaque bien immobilier doit être estimé au prix le plus juste. En cas de sous-évaluation notoire, le fisc peut contrôler et redresser les trois dernières années. Et, en cas d’absence de déclaration, ce délai peut passer à six ans.

N’oublier aucun avantage fiscal

Une fois vos biens immobiliers correctement évalués, reste à les inclure à la déclaration d’IFI en tenant compte des éventuels abattements et décotes auxquels vous avez droit. Ainsi, la résidence principale bénéficie d’un abattement de 30% : un appartement valant 1,1 million d’euros doit donc figurer pour 770.000 euros dans le patrimoine imposable. Quant aux biens immobiliers loués, ils peuvent être déclarés en tenant compte d’une décote, due à son immobilisation. Il n’existe pas de texte officiel fixant cette décote. Dans la pratique, il est logique d’appliquer entre 10 et 15% de réduction pour tenir compte du fait qu’un bien occupé se vend moins cher qu’un bien libre. Quant à la pierre-papier, sa valorisation est plus aisée. Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) entrent dans le patrimoine taxable à l’IFI, y compris lorsqu’elles sont logées dans un contrat d’assurance-vie. Dans ce cas, c’est la société de gestion qui indique à l’assuré le montant qu’il aura déclaré. La valeur des SCPI a en moyenne progressé de 1,12% en 2020, tandis que celle des OPCI a reculé de 2,87%. Les sociétés foncières cotées en Bourse, bénéficiant du statut de SIIC (société d’investissement immobilier cotée), ne rentrent pas dans l’assiette de l’IFI dès lors que le contribuable détient moins de 5 % du capital et des droits de vote. Les baisses monumentales en Bourse enregistrées l’an dernier par Gecina (- 21% en 2020), Klépierre (-45%) ou encore Icade (-35%) n’impactent donc en aucune façon le niveau du patrimoine imposable, et donc le montant de l’impôt dû.

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