BILAN SUR L’IFI : UNE EXONERATION POSSIBLE MAIS POUR QUI ?

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI), remplaçant l’impôt de la solidarité sur la fortune (ISF), est apparu dans le cadre de la loi de finance de 2018. 

Mis en application au 1er janvier 2018, l’IFI concerne tous les contribuables personnes physiques propriétaires d’un patrimoine immobilier dont la valeur nette excède 1,3 million d’euros.

Ce dernier entre dans le patrimoine immobilier non affecté à usage professionnel. 

Quelles sont les personnes imposables à l’IFI ?

Comme il est précisé plus haut, l’IFI concerne les personnes physiques propriétaires d’un patrimoine immobilier d’une valeur supérieure à 1,3 million d’euros. 

En matière d’imposition par foyer fiscal, la déclaration de l’IFI prend en compte les biens immobiliers détenus par toute personne composant le foyer. Autrement dit, au-delà des conjoints, les biens des enfants mineurs sont aussi pris en compte dans l’imposition des administrateurs légaux. 

Il en est de même pour les personnes vivant en concubinage notoire. 

Concernant la domiciliation, qu’il soit Français ou non, dès lors que le redevable a son domicile fiscal en France, tous ses biens immobiliers situés en France ou même en dehors sont compris dans la déclaration. 

En effet, la nationalité du contribuable n’est pas prise en compte par les impôts puisque le critère d’application de l’IFI est le lieu du foyer fiscal. Le lieu du foyer fiscal est déterminé par le lieu d’établissement du foyer, le lieu de travail ou encore celui du centre des intérêts économiques du contribuable. 

Néanmoins, une attention particulière doit être portée sur le domicile du foyer fiscal des enfants et conjoints dans l’expertise afin de déterminer le champ d’application de l’IFI pour ces dernières. 

En cas de transfert de domicile en France suite à une domiciliation fiscale à l’étranger pour une période de cinq années civiles, les biens immobiliers imposés seront temporairement ceux installés sur le territoire Français. 

S’agissant des contribuables domiciliés hors de France, seuls les biens immobiliers situés en France seront imposables, au même titre que ses actions ou parts de sociétés afférentes à des biens immobiliers à hauteur de leur valeur. 

Quels sont les biens imposables à l’IFI ?

Lorsqu’ils ne peuvent être qualifiés d’actifs professionnels, les biens imposables à l’IFI sont les immeubles non bâtis ou bâtis, utilisés à des fins personnelles ou professionnelles directement ou indirectement, les immeubles en cours de construction au 1er janvier de l’année d’imposition, les droits réels immobiliers ou encore les parts de sociétés à hauteur de la valeur des biens immobiliers détenus par la société. 

Toutefois, ces biens imposables peuvent connaitre une exonération sous certaines conditions. 

S’il est opportun d’avoir recours à une expertise afin de définir précisément ce qu’il y aura lieu d’intégrer dans la déclaration de l’IFI, tout contribuable ne le fait pas pour autant. En ce sens, nous proposons une liste des biens immobiliers exonérés de cet impôt afin d’aider toute personne non experte en la matière à faire le point sur ses possibilités. 

Quels sont les biens immobiliers exonérés de l’impôt sur la fortune immobilière ?

Tout d’abord, il est important de noter que certaines dettes peuvent être déduites de la valeur du patrimoine avant imposition. Si les biens totalement exonérés n’ont en principe pas à être déclarés, les biens partiellement exonérés doivent quant à eux, l’être. 

Les biens immobiliers utilisés pour l’activité professionnelle principale du propriétaire

Premièrement, l’immobilier détenu directement ou indirectement par le propriétaire est exonéré de l’IFI dès lors qu’il est utilisé pour son activité professionnelle principale. 

S’agissant des biens mixtes, c’est à dire des biens utilisés à usage professionnel et et privé, seule la valeur de la part non professionnelle doit être déclarée. 

Le Code général des impôts prévoit que la qualité professionnelle du loueur implique que les recettes provenant de l’activité de location soient supérieures à 23 000 euros et qu’elles excèdent les revenus nets professionnels du foyer fiscal. 

En principe, cette catégorie de biens immobiliers étant totalement exonérée, aucune déclaration n’est à fournir. Toutefois, les redevables doivent fournir des renseignements complémentaires en annexe. 

La résidence principale 

S’agissant de la résidence principale, elle peut faire l’objet d’un abattement de 30% sauf si elle s’inscrit dans une SCI. 

De plus, concernant les dettes rattachées à la résidence principale, elles sont déductibles dans la limite de la valeur imposable du bien. 

Les parts et actions de sociétés détenant de l’immobilier 

L’IFI concerne et s’applique aux parts de sociétés afférentes à des biens immobiliers de la société qui ne sont pas à usage professionnels, ainsi qu’aux contrats d’assurance vie dès lors que les placements concernent des biens immobiliers. 

Toutefois, les participations de moins de 10 % du capital et des droits de vote dans les sociétés opérationnelles sont exemptées de déclaration, au même titre que les placements boursiers. L’activité immobilière ou non de la société ne fait pas de différence.

Inversement, si la société dans laquelle vous détenez mois de 10% du capital est non opérationnelle (n’exerçant pas d’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale), vous pouvez obtenir une dispense de taxation dans l’hypothèse ou vous ne détenez pas les informations nécessaires à l’évaluation et l’expertise de la part taxable desdits titres. 

En outre, même avec une participation de plus de 10 % du capital social d’une entreprise, la valeur des biens destinés à l’activité commerciale, agricole, libérale, artisanale ou industrielle d’une société ne devra pas faire l’objet d’une déclaration à l’IFI. 

S’agissant des participations et de la détention de moins de 10% du capital des organismes de placement collectif composées de moins de 20% d’actifs immobiliers, elles n’entraîneront pas de déclaration à l’IFI.

L’exonération partielle des bois, forêts et parts de groupements forestiers

Les bois , forêts et parts de groupement forestiers connaissent une exonération partielle limitée aux 3/4 de leur valeur sous réserve de conditions. 

Les biens ruraux loués par bail à long terme sont également concernés par cette exonération partielle à la condition que leur valeur n’excède pas 101 897 euros. 

Ces biens ruraux peuvent toutefois être exonérés en totalité, dans deux hypothèses : 

• Le bail est conclu ente le bailleur et un membre de son groupement familial 
• Le bien est utilisé dans l’exercice professionnel principal du propriétaire. 

Dettes déductibles

Les dettes existant au 1er janvier de l’imposition sont déductibles dès lors qu’elles sont à la charge du propriétaire. Ces dettes doivent nécessairement être affectées à des biens imposables. 

L’Usufruit et la nue propriété dans l’IFI

La règle est simple : les biens grevés d’un usufruit rentrent, au titre de l’IFI, dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. Si l’usufruit ne porte pas sur la totalité du bien, l’usufruitier ne devra, bien entendu, déclarer que la partie qu’il détient sur la valeur de la pleine propriété du bien. 

En cas de démembrement de la propriété, il existe des exceptions prévue par la loi. Dans trois situations, les biens dont la propriété est démembrée sont compris respectivement dans les patrimoines de l’usufruitier et du nu-propriétaire avec des déclarations distinctes. 

Premièrement, l’exception s’applique si le redevable a vendu au profit de personnes autres que les héritiers présomptifs dans le but de conserver l’usufruit. 

Elle s’applique également lorsque le démembrement de la propriété résulte d’une disposition légale. 

A l’instar des deux précédentes situations, les biens dont la propriété est démembrée sont compris dans les patrimoines de l’usufruitier et du nu-propriétaire dès lors que le redevable a fait don de la nue-propriété à l’Etat ou à certaines personnes morales.

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